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テナント収入のある株やREITを評価する尺度

不動産をテナントに賃貸しして収入を得ている不動産会社の株式やREIT (Real Estate Investment Fund)市場に上場しているREITを評価する尺度としては、空室率というものがあります。
では、この空室率とは、どのようなものなのでしょうか。

具体例をもとに説明してみますと、例えば賃貸しをしている100個の部屋があったとして、このうち5個の部屋が賃貸契約を締結できていないとすれば、空室率が5パーセントということになります。
ですから、空室率が少なければ少ないほど、その会社やREITは儲かっているということになります。

また、空室率が低ければ低いほど、その物件に対する需要が高いということになりますから、賃料を上げやすくなっているとも言えます。
そして、賃料が上がれば、当然その不動産会社やREITの儲けも増大するということになるわけです。
しかし、もう少し詳しく見ていきますと、業種によって賃料更改のタイミングを早くできるものと、そうでないものの差異といったものがあるということが判ってきます。
すなわち、商業用施設の場合には、賃貸契約の期間が短めに設定されることが多くなっていますので、空室率が低ければ、次期契約更改の際に家賃の値上げを実現できます。
それに対し、物流施設などの場合には、賃貸契約の期間が長めに設定されることが多くなっていますので、空室率が低かったとしても、家賃の値上げができる次期契約更改はもっと先になってしまうということになります。
そして、次期契約更改の際には、空室率が上がってしまっているということもあり得るわけなのです。

しかし、物流施設の場合には、ネット販売の増加というトレンドが味方をしているとも言えます。